COMPRAR EN MÉXICO, SIN COMPLICACIONES
Chendy Mendoza es Agente de Bienes Raíces en Coldwell Banker La Costa, la oficina Coldwell Banker número uno en México desde 2021, y guía a compradores y vendedores de Estados Unidos y Canadá en sus transacciones en Puerto Vallarta y Riviera Nayarit.
¿Cuánto es el impuesto sobre la ganancia de capital al vender una propiedad en México?
México no tiene un "impuesto sobre ganancias de capital" separado. La ganancia de una venta de bienes raíces se grava como ingreso ordinario bajo el Impuesto Sobre la Renta (ISR), y el notario público que maneja tu cierre calcula y retiene ese impuesto antes de liberar el dinero de tu venta. Según cuál de los dos métodos de cálculo aplique en tu caso, el monto retenido puede ir desde aproximadamente el 25 por ciento del precio total de venta hasta una cifra mucho menor basada únicamente en tu ganancia real.
Las dos formas en que se calcula el ISR
Según el marco que aplican los notarios bajo la ley fiscal mexicana, el ISR de cada vendedor se calcula de una de estas dos formas, y el notario usará la que corresponda a tu situación y documentación:
| Método | Cómo funciona | Quién lo usa normalmente |
|---|---|---|
| Retención fija sobre el precio bruto de venta | 25 por ciento del precio total de venta, sin aplicar deducciones | Vendedores sin RFC mexicano o sin documentación del costo de compra original |
| Cálculo de ganancia neta | Aproximadamente 30 a 35 por ciento aplicado solo sobre la ganancia calculada, después de restar el precio de compra ajustado por inflación, las mejoras documentadas y los gastos de cierre elegibles | Vendedores con RFC mexicano que pueden documentar su costo de adquisición y mejoras de capital |
Dado que el método de ganancia neta grava solo tu utilidad y no todo el precio de venta, casi siempre es la opción más económica para quien ha sido propietario por más de un par de años o ha hecho mejoras importantes. El método fijo existe principalmente como respaldo cuando el notario no tiene forma de verificar tu costo base original.
Qué cuenta como deducción bajo el método de ganancia neta
Si calificas para el cálculo de ganancia neta, tu notario normalmente puede aplicar estas deducciones sobre tu precio de venta:
- Tu precio de compra original, ajustado por inflación usando el Índice Nacional de Precios al Consumidor (INPC) entre tu fecha de compra y tu fecha de venta
- Los honorarios del notario y los impuestos de adquisición que pagaste cuando compraste originalmente la propiedad
- Mejoras de capital documentadas, como una remodelación, una alberca o una ampliación estructural, respaldadas por facturas
- La comisión inmobiliaria y los gastos de cierre de esta venta
El mantenimiento rutinario y las mejoras pagadas en efectivo sin documentar generalmente no califican. Conserva cada factura desde el día que compras una propiedad en México hasta el día que la vendes, porque reduce directamente lo que debes pagar.
Por qué el RFC mexicano importa para vendedores extranjeros
El RFC (Registro Federal de Contribuyentes) es el número de identificación fiscal de México. Muchos propietarios extranjeros nunca lo tramitan porque no trabajan ni generan ingresos por renta en México, pero no tener un RFC al momento de la venta es la razón más común por la que los vendedores terminan con la retención fija del 25 por ciento en lugar del cálculo de ganancia neta, más bajo. Si planeas vender, tramitar tu RFC con anticipación y mantener organizada tu documentación de compra es una de las formas más efectivas de reducir tu carga fiscal.
La exención por vivienda principal, y por qué rara vez aplica a propietarios extranjeros
La ley fiscal mexicana permite una exención del ISR en la venta de la vivienda principal, hasta un límite ajustado por inflación, para vendedores que puedan comprobar que la propiedad fue su casa habitual. En la práctica, esta exención está pensada para residentes fiscales mexicanos y requiere pruebas como una credencial de elector, recibos de servicios o un registro formal de residencia que muestre esa dirección como el domicilio principal del vendedor. Los propietarios extranjeros que usan su propiedad en Puerto Vallarta o Riviera Nayarit como casa de vacaciones, y que declaran impuestos como residentes de Estados Unidos o Canadá, generalmente no califican. Los vendedores que han obtenido residencia permanente o temporal mexicana y que realmente viven en la propiedad de tiempo completo deben preguntar a su notario si pueden documentar su elegibilidad.
Fideicomiso y propiedad en fideicomiso
Los compradores extranjeros en la zona restringida de México, que incluye toda la Bahía de Banderas, adquieren propiedad costera mediante un fideicomiso, un fideicomiso bancario donde el comprador es el beneficiario. Vender una propiedad en fideicomiso no cambia cómo se calcula el ISR. El impuesto lo debe el propietario beneficiario (tú) sobre la ganancia de la venta, exactamente igual que en una propiedad con título directo en cualquier otra parte de México. Tu notario coordina el banco fiduciario, la retención del ISR y la cesión de los derechos de beneficiario a tu comprador como un solo proceso de cierre.
Cómo maneja el notario el ISR en el cierre
Tú no presentas ni pagas este impuesto por tu cuenta. En el cierre, el notario público calcula el ISR que corresponde según el método que aplique a tu documentación, lo retiene del dinero de tu venta y lo entrega directamente al SAT (la autoridad fiscal de México) como parte de la formalización de la escritura. Esto ocurre en la misma cita de cierre donde se liquidan el impuesto de adquisición de tu comprador, los gastos de registro y otros costos de cierre. Llevar tu contrato de compra original, tu estado de cierre anterior y cualquier factura de mejoras a tu primera reunión con el notario es la forma más rápida de asegurar que obtengas el cálculo más favorable.
Preguntas frecuentes
¿Los vendedores extranjeros pagan impuesto sobre ganancias de capital en México?
Sí. México grava la ganancia de cualquier venta de propiedad mediante el ISR, sin importar la nacionalidad o el estatus migratorio del vendedor. El notario público retiene el impuesto en el cierre antes de liberar tu dinero.
¿Puedo evitar el impuesto sobre ganancias de capital vendiendo a través de mi fideicomiso?
No. El fideicomiso es una estructura legal de propiedad para compradores extranjeros en la zona restringida, no un refugio fiscal. El ISR se sigue debiendo sobre la ganancia por parte del beneficiario, calculado de la misma forma que cualquier otra venta de propiedad en México.
¿Cómo califico para el cálculo de ganancia neta más bajo en lugar del 25 por ciento fijo?
Generalmente necesitas un RFC mexicano y documentación de tu precio de compra original, los honorarios del notario y cualquier mejora de capital. Sin esa documentación, el notario normalmente aplica por defecto la retención del 25 por ciento sobre el precio bruto de venta.
¿La exención por vivienda principal aplica a mi casa de vacaciones en Puerto Vallarta?
Generalmente no, si declaras impuestos como residente de Estados Unidos o Canadá y usas la propiedad como casa de vacaciones. La exención está pensada para residentes fiscales mexicanos que puedan documentar la propiedad como su vivienda principal.
¿Quién calcula y paga realmente el impuesto en el cierre?
El notario público calcula el ISR, lo retiene del dinero de tu venta y lo entrega al SAT como parte del cierre. Tú no presentas una declaración separada para este impuesto.
Este artículo es información general para compradores y vendedores, no es asesoría fiscal ni legal. El cálculo del ISR sobre ganancias de capital depende de tu documentación específica, tu estatus de residencia y el notario público que maneje tu cierre. Consulta con un notario público mexicano o con un contador fiscal calificado sobre tu propia transacción antes de tomar cualquier decisión. Coldwell Banker La Costa. Cada oficina es propiedad y está operada de forma independiente. Equal Housing Opportunity.