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Todo sobre Bienes Raíces – Puerto Vallarta, México

Para extranjeros incluidos americanos y canadienses, comprar propiedades en Puerto Vallarta, México nunca ha sido tan seguro o viable como lo es hoy en día – pero con cualquier transacción inmobiliaria en cualquier parte hay que tener cuidado con algunos detalles importantes.

Guía para la Compra de Propiedades en México

Existen lineamientos específicos para que los extranjeros compren propiedades en México. Hay un proceso - que a veces puede parecer redundante - y no hay atajos. Todas las compras para ciudadanos no nacionales se completan mediante un contrato de fideicomiso celebrado con un banco mexicano. El banco mexicano actúa como fiduciario en nombre del comprador extranjero y el comprador posee todos los derechos de propiedad. Lo mismo se aplica a una corporación extranjera o mexicana, sin embargo las ramificaciones de impuestos son mucho más estrictas.

¿Cómo pueden los extranjeros ser dueños de propiedades en México?

El artículo 27 de la Constitución Mexicana estipula que los extranjeros no pueden ser dueños directos de propiedades a menos de 100 kilómetros de las fronteras internacionales y 50 kilómetros de la costa. Esta ley fue puesta en marcha por temor a las invasiones extranjeras que podrían amenazar la soberanía del país. Los no-mexicanos pueden poseer directamente tierras rurales o urbanas en el interior de México sujetas a ciertas limitaciones en determinados tramos agrícolas. A medida que el tiempo ha pasado, y como el gobierno mexicano ha llegado a darse cuenta de los beneficios de abrir estas áreas atractivas para la inversión extranjera, se ha modificado esta restricción constitucional. Desde 1973 los extranjeros (no-mexicanos) han podido comprar propiedades costeras y fronterizas a través de un fideicomiso mexicano.

¿Qué es un fideicomiso y cómo funciona?

Esencialmente, es lo mismo que un fideicomiso en la mayoría de los lugares del mundo - el fideicomiso es el que retiene la propiedad, el beneficiario es la persona que controla los derechos del fideicomiso y el fideicomisario es la entidad que lo administra y supervisa. En este caso, sólo los bancos mexicanos pueden actuar como fiduciarios (y varían en términos de servicio y eficiencia). Por lo tanto, el comprador (o quienquiera que elija) se convierten en el beneficiario y la propia propiedad se convierte en el objeto del fideicomiso.

Por lo tanto, el fiduciario del banco tiene el título legal de la propiedad, con el beneficiario del fideicomiso - tú, el comprador - disfrutando de todos los derechos y privilegios de propiedad, incluyendo el uso exclusivo y disfrute. El beneficiario goza del derecho de ocupar o alquilar el inmueble y puede transferir el inmueble a cualquier persona legalmente calificada que elija. Los beneficiarios también pueden modificar sus propiedades de acuerdo con las regulaciones locales de zonificación.

Estos fideicomisos tienen un plazo inicial, por defecto, de 50 años. Son renovables en cualquier momento o al final del período de 50 años por una cuota (aproximadamente $1,000 USD) por períodos adicionales de 50 años, a perpetuidad. La propiedad también puede ser vendida a una persona legalmente autorizada a poseer propiedad o a otro extranjero a través de una cesión del fideicomiso o un nuevo fideicomiso, en cualquier momento. Este proceso está diseñado para proteger los derechos de los extranjeros, y garantizar que las transacciones sean legales.

¿Qué es una Institución Fiduciaria?

En México, una Institución Fiduciaria es una institución bancaria autorizada para abrir cuentas fiduciarias y realizar operaciones de fideicomiso como Fiduciario. El Fideicomiso - no el fiduciario - tiene título legal sobre los bienes raíces durante el término del fideicomiso. El Fiduciario también está facultado con los derechos y responsabilidades necesarios para alcanzar los objetivos del acuerdo contractual que crea el Fideicomiso, en beneficio del beneficiario del fideicomiso.

¿Cómo se crean estos Fideicomisos?

Para establecer un fideicomiso, cualquiera de los bancos en México cobrará una cuota anual por mantener el fideicomiso, un promedio de $450 a $550 USD por año. El gobierno mexicano estableció específicamente el sistema de fideicomiso para proporcionar a los no-nacionales la seguridad de propiedad de la propiedad sin tener que modificar la Constitución de 1917. La Ley mexicana de Bienes Raíces permite a los extranjeros adquirir bienes raíces residenciales ubicados en las zonas costeras y fronterizas de México a través de un Fideicomiso. Un Fideicomiso otorga los mismos derechos y obligaciones que si fueras dueño de la propiedad. Alternativamente, los extranjeros también pueden adquirir la propiedad de bienes raíces no residenciales ubicados en las zonas costeras y fronterizas de México a través de una corporación mexicana. Cuando lo hacen, también estarán obligados a pagar el 16% de IVA sobre el valor de la propiedad (es decir, no el valor de la tierra) en el momento de la compra.

¿Son los bancos mexicanos las únicas instituciones que pueden tener fideicomisos en nombre de inversionistas extranjeros? Sí, sin embargo, usted tiene el derecho de elegir el banco en el que desea mantener su fideicomiso. El Fideicomiso no es un activo del banco. Los fideicomisos también permiten a los inversionistas extranjeros participar en otros sectores de la economía mexicana.

¿Hay diferencias en otros aspectos de la propiedad de inmuebles en México?

El financiamiento es relativamente nuevo en México y no está diseñado para personas no-nacionales. Si el financiamiento es algo que se desea o necesita, obtén una pre-aprobación con anticipación, como lo harías en los Estados Unidos o en Canadá. Los bancos estadounidenses o no-mexicanos no prestarán con garantía de bienes raíces mexicanos, ya que no están autorizados a hacerlo.

Los costos de cierre para el comprador tienden a ser más altos en México que en la mayoría de los lugares en los EE.UU. o Canadá, con un promedio de 4 a 6 por ciento del precio de compra (si la propiedad es menos de $ 100,000 USD, este porcentaje aumenta a un 8-10%, debido a algunos costos fijos, como honorarios de fideicomiso). Una vez que se ha negociado un acuerdo de compra, el cierre suele tardar entre 30 y 60 días dependiendo de las contingencias y los requisitos de financiamiento.

Los fideicomisos se utilizan casi en todas las transacciones en Puerto Vallarta. Hay varias compañías privadas confiables que se especializan en esta función. Sus honorarios rondan entre $600 a $700 USD por transacción. Este costo suele ser pagado por el comprador; sin embargo, puede dividirse entre el comprador y el vendedor. El Notario de registro es el agente oficial que recauda todos los impuestos y registra exclusivamente todas las escrituras para ser registradas en la Oficina de Registro Público de Propiedad.

¿Qué características tendría un acuerdo de fideicomiso?

En la escritura de fideicomiso, el actual propietario de los bienes raíces aparecería como fideicomitente y, por lo tanto, transmitiría el título del bien inmueble al Fideicomiso que tendrá título de propiedad durante la vigencia del Fideicomiso (50 años) para el beneficio del Beneficiario. Puedes renovar el Trust perpetuamente. El comprador (tú) aparecería como el Beneficiario (fideicomisario), la persona que tiene el uso absoluto y el aprovechamiento de la propiedad.

¿Cuáles son los requisitos del fideicomiso inmobiliario?

  1. Una copia del título o escritura de bienes raíces que indique la superficie exacta, metros y límites, un certificado libre de gravamen, recibos de impuestos federales, locales o municipales (estos documentos son provistos por el Vendedor).
  2. Tu nombre completo, nacionalidad, ocupación, dirección y número de teléfono. Copia del pasaporte, formulario de inmigración (si es aplicable), teléfono u otra factura servida por correo a su dirección.
  3. El nombre, nacionalidad, dirección y número de teléfono del (de los) beneficiario (s) sustituto (s) en caso de fallecimiento del Beneficiario durante la vigencia del Fideicomiso (Opcional).
  4. El precio de compra acordado.

¿Cuál es el proceso?

Al recibir la información y los documentos descritos anteriormente, el Fiduciario procederá a solicitar a la Secretaría de Relaciones Exteriores el permiso que autorice la ejecución de la escritura fiduciaria. Una vez que el permiso sea emitido por la Secretaría de Relaciones Exteriores, entonces el Fideicomisario podrá ejecutar y formalizar el acta de Fideicomiso ante un Notario Público Mexicano. Las oficinas notariales en México tienen una mayor condición jurídica y competencia que las de los Estados Unidos. El Notario Público es un Abogado que es autorizado por el Gobierno del Estado para, entre otras facultades, otorgar formalidad final al proceso de transferencia de título en el libro de protocolo. El documento resultante extraído de este libro de protocolo (la escritura de fideicomiso) está registrado en el Registro Público de la Propiedad correspondiente, y proporcionará evidencia de título. En el caso de que no pueda estar presente en la ejecución de la escritura de fideicomiso ante el Notario Público, un representante debidamente facultado podrá ejecutar el fideicomiso en su nombre. Las potestades de los representantes deben ser otorgadas en cumplimiento de las formalidades mexicanas, incluyendo su formalización ante un Notario Público Mexicano.

¿Qué derechos y obligaciones específicos asume el beneficiario en la celebración de la escritura de fideicomiso?

Como el Beneficiario del Fideicomiso, tendrás el uso y posesión de la propiedad; es decir, puedes vivir en el inmueble, realizar cualquier modificación y mejoras sujetas a las limitaciones y / o requisitos aplicables estipulados por las leyes y reglamentos locales, tales como reglamentos de zonificación y construcción, entre otros. También tendrás la capacidad de instruir al Fiduciario para hipotecar los bienes raíces, alquilarlos, vender, transferir sus intereses beneficiosos a otra persona o corporación, o realizar cualquiera de los actos que por ley derivan de la propiedad. Si vendes la propiedad a otro extranjero, puedes asignar su interés beneficioso en el Fideicomiso al nuevo comprador o instruir al Fiduciario para que transmita la propiedad a un Fideicomiso recién formado para el beneficio del nuevo comprador. Esta cesión de derechos debe formalizarse a través de un Notario Público Mexicano, previo al pago de los impuestos y tasas federales y locales que surjan de la cesión de los derechos del Beneficiario. También tendrás la obligación de pagar los aranceles sobre los bienes raíces, es decir, los impuestos sobre bienes raíces y servicios de agua, las tarifas de suministro de energía, las tarifas de mantenimiento del condominio, si corresponde, así como la comisión de administración anual del Fideicomisario.

¿Qué pasa si el beneficiario del fideicomiso muere durante el periodo legal del fideicomiso?

El Beneficiario deberá designar a los beneficiarios sustitutos en el momento de la constitución del Fideicomiso (Cierre) o en un evento posterior. El beneficiario sustituto o secundario recibirá todos los derechos y obligaciones que surjan del Fideicomiso si el beneficiario muere durante la vida del Fideicomiso. Con esta designación de beneficiarios sustitutos, sus herederos no necesitarán seguir ningún procedimiento de testamento ante los tribunales mexicanos, lo que podría tomar tiempo y honorarios de abogado. Sólo tendrían que avisar al banco del fallecido y mostrar el certificado de defunción y sus identificaciones, y luego el Banco los aceptará y registrará como nuevos propietarios (beneficiarios) de la Propiedad del Fideicomiso. Se aplicarán algunas tarifas e impuestos.

¿Cuánto tiempo permanece en efecto un fideicomiso y puede ser renovado?

El fideicomiso es renovable al término de su período de 50 años y por períodos adicionales de 50 años cada uno. La ley estipula que si una solicitud se presenta no más de 360 o menos de 181 días antes del final del Fideicomiso original, el Secretario de Relaciones Exteriores debe emitir un nuevo permiso de Fideicomiso, por un periodo adicional de 50 años. El fideicomiso puede renovarse a perpetuidad.

¿Puedo vender o transferir mi derecho de propiedad en un fideicomiso?

Un derecho de propiedad de Fideicomiso puede ser vendido o transferido como cualquier otro derecho en bienes inmuebles. Al momento de la venta de un derecho en bienes raíces mantenido bajo un fideicomiso, el Secretario de Relaciones Exteriores está obligado por ley a emitir un nuevo permiso de fideicomiso al comprador. Si la propiedad en virtud de un fideicomiso se vende a un nacional mexicano, el fideicomiso puede ser terminado y el nacional mexicano entonces puede poseer la propiedad en forma sencilla.

¿Existe disponibilidad de seguros en la transacción (seguro de título), así como para la propiedad en sí?

El seguro de título de propiedad está disponible. Otros tipos de seguros, incluyendo de propiedad, responsabilidad, de daños y terremotos, están disponibles a bajo costo. Consulta con tu agente de Coldwell Banker La Costa para obtener más información sobre este asunto.

¿Qué pasa con los impuestos? ¿Qué puedo esperar pagar en México?

Para el comprador, el tema de los impuestos sobre bienes raíces suele ser una buena noticia: especialmente en la zona de Puerto Vallarta, donde los impuestos sobre bienes raíces tienden a ser muy bajos. Conocido como "Predial", el impuesto anual a la propiedad se calcula como un porcentaje del valor tasado determinado en el momento de la venta, pagado bimensualmente o anualmente (por adelantado). Los impuestos a la propiedad han sido históricamente bajos en México, porque nunca se ha considerado una fuente significativa de ingresos gubernamentales (en adición, si usted paga todo el año por adelantado, antes del 15 de febrero, obtendrá un descuento del 10%).

¿Qué otros gastos debo considerar para la compra de propiedades en México?

Si no planeas vivir a tiempo completo en México, el mantenimiento de la propiedad tendrá que ser considerado por el tiempo que estés lejos. Para propietarios de condominios, el mantenimiento y la seguridad de la zona común son manejados por la Asociación de Propietarios de Condominios, pagados a través de cuotas mensuales. Los dueños de una casa deben considerar una compañía de administración de propiedades para manejar el pago de recibos, inspeccionar la propiedad, checar a inquilinos en caso que la propiedad se rente, y para responder a cualquier situación que surja en la propiedad.

¿Cómo puedo asegurarme de trabajar con un profesional inmobiliario calificado en México?

Una de las principales diferencias en la compra de propiedades al sur de la frontera de EUA emana del hecho de que los agentes inmobiliarios en México no están sujetos a ninguna certificación nacional o requisitos educativos. Como tal, el mejor consejo que puedes tomar es tratar siempre con una agencia inmobiliaria establecida, cuyas referencias puedas comprobar personalmente con varios ex clientes. Además, la agencia debe ser un miembro de buena reputación de la Asociación Mexicana de Profesionales Inmobiliarios (AMPI). AMPI en Puerto Vallarta es particularmente activa y existe desde hace unos 30 años. Opera el sistema FLEXMLS entre otras cosas y tiene un proceso de admisión muy estricto así como un Comité de Honores y Justicia muy efectivo. Coldwell Banker La Costa Realty es uno de los miembros fundadores originales del Capítulo local de AMPI y siempre ha mantenido un papel activo a lo largo de los años.