Seguro de Título de Propiedad

Un Estándar Estadounidense de Seguros de Título en México

Por Mitch Creekmore, Stewart International - División México

Desde que el hombre comenzó a demandar y adquirir propiedad sobre las tierras no ha habido un momento en la historia en el que no necesite algún tipo de seguro de título. La naturaleza misma de la tierra presenta la necesidad de un seguro de título ya que sus características difieren de otras formas de propiedad. Los títulos de propiedad son simbólicos porque el título es lo que el comprador obtiene cuando adquiere inmuebles en lugar de la entrega de la propiedad. Por esta razón, es sumamente importante que el comprador tenga el mejor seguro posible, que el título sea bueno, sin trabas y libre de fallas, o que se tenga una indemnización en caso de pérdida debido a un defecto de título.

Históricamente, la falta de conocimiento de un comprador acerca de las complejidades de los títulos de propiedad ocasionan que este reste valor a la importancia de un seguro de título de propiedad. Al tener poco o nulo conocimiento acerca de títulos, los compradores de bienes raíces han constantemente confiado en el consejo de terceros. han sido llevados a creer que no es necesario el investigar un título más allá de unos propietarios atrás, que los registros públicos deben tener información acerca de todos los posibles riesgos de un título y que la opinión de un abogado da seguridad sobre un título.

Aún cuando el público se ha acostumbrado a través de tradiciones y prácticas, es inconcebible que un título podría perderse completamente independientemente de las garantías usuales disponibles. Anterior al nacimiento del seguro de título, se volvió algo evidente a finales de los 1800s que EUA necesitaba una forma más segura de seguro de título - una forma basada en una indemnización en dólares en vez de tratos de palabra. Aún hoy en día, más de 130 años después los extranjeros que compran bienes raíces en México enfrentan el mismo dilema.

El proceso de certificación y registro de propiedades en México es bueno, un sistema similar por definición al concepto “Torrens”. Sin embargo, cualquier defecto de título que pueda pasar en EUA, puede pasar en México también con otros riesgos potenciales en el horizonte, cosa poco común en los asuntos de propiedades en EUA. Disputas o expansiones ejidales, embargos laborales, fideicomisos, regularización de propiedades y problemas de permiso de uso pueden representar problemas a compradores de bienes raíces en México que los desconozcan.

Por otra parte, el recurso legal público en la compra frente al notario público que cierra todas las transacciones de bienes raíces en México o frente al registro público de propiedades de México en relación a defectos de título o gravamen, omisiones, defectos legales en la propiedad o errores de registro es poco o nulo. Cuando todos los adornos que rodean al proceso notarial de certificación son retirados, ningún individuo o entidad provee una indemnización monetaria o garantí asegurando un buen título en México.

Con la eventual creación de un mercado de segundas hipotecas y los programas de préstamos asegurados con una propiedad mexicana como garantía, los títulos de propiedad son obligatorios en todas las transacciones. Los inversores en hipotecas, que no tienen conocimiento de las condiciones en México, cada vez más necesitan la garantía de una institución financieramente sólida de que los títulos de los bienes inmuebles que actúan como garantía de varios instrumentos hipotecarios son negociables.

Las personas siempre han sido lentas para cambiar sus prácticas o cambiar la manera en la que acostumbran hacer las cosas. Las costumbres el público siempre han sido difíciles de cambiar tanto en EUA como México. Los seguros de título, sin embargo, son el último paso en el desarrollo evolutivo de seguros de título de propiedad en México. Reemplaza el tener que confiar en la infalibilidad de los individuos y sustituye la indemnización corporativa, proveyendo la forma más segura de título de propiedad que se tiene.

Después de más de 130 años de desarrollar un papel integral en las transacciones de bienes raíces en los Estados Unidos, el seguro de título en México se está convirtiendo en un estándar mediante la prestación de servicios de fideicomiso y cierre, así como la emisión de una política de título que puede ser exigible bajo jurisdicción mexicana o americana. Superar la percepción pública en cualquiera de los dos países sobre su importancia y subsecuente beneficio al comprar propiedades o titulizar hipotecas con bienes raíces en México no ha sido fácil, pero se está convirtiendo en el estándar. Al final del día, el seguro de título sigue siendo la única garantía que cualquier comprador puede adquirir protegiendo sus derechos de propiedad e inversión monetaria en los bienes inmuebles que compran.

Mitch Creekmore es Vicepresidente & Administrador de Stewart International – División México en Houston y puede ser contactado al (800) 729-1900, ext. 8753 ó (713) 625-8753.