Comprando Bienes Raíces en México

Hay que imaginarnos esta escena: vienes de vacaciones y te enamoras de Puerto Vallarta, México y decides que no te quieres ir nunca. ¿Te suena familiar? Pues, no estás solo. Con miles de expatriados que ya han hecho con éxito de Bahía de Banderas, México su hogar, puedes estar seguro de seguir tu instinto cuando se trata de elegir una ubicación privilegiada. Lo más probable es que hayas empezado a buscar religiosamente en línea y ahora creas que ya has hecho todas las preguntas correctas, has pasado algo de tiempo admirando la geografía y has reducido tus opciones y sabes la diferencia entre Puerto Vallarta, México y Punta Mita, México. . ¿Estamos bien hasta ahora? Por último, has comprobado tu presupuesto y piensas que estás listo para ir… todavía tienes muchas preguntas, ¿cierto? Aquí es donde entra esta guía a ayudar. Sigue leyendo y espero que al final de este artículo la mayoría de tus preguntas sean contestadas.

Tu Agente

El primer consejo es asegurarse de que el agente de bienes raíces que elijas para trabajar contigo es plenamente competente para ofrecerte el mejor servicio. Por lo menos,tu agente debe ser un Miembro de AMPI. La sección local de AMPI (Asociación Mexicana de Agentes Inmobiliarios – afiliados a NAR) es de las más pro-activas en México en términos de membresía y requisitos de capacitación continua. Dicho esto, no existe un organismo regulador gubernamental que supervise la operación legal y ética de los agentes inmobiliarios en México. Así que asegúrate de que estás cómodo con el agente que está trabajando contigo porque vas a depender de este agente para cubrir muchos aspectos del proceso a tu nombre hasta el cierre.

Siendo totalmente honestos, nuestros agentes de Coldwell Banker La Costa se someten a una formación exhaustiva y continua, deben pasar un examen riguroso de 3 horas con una calificación mínima de 75% antes de hablar con cualquiera de nuestros clientes. Formación continua y coaching es algo que cada corredor y agente continuamente recibe en Coldwell Banker La Costa.

Lo siguiente que debes buscar es una agencia que ha sido capaz de mantenerse con éxito a través de altas y bajas en los últimos años y tiene un nombre fuerte en la comunidad. Coldwell Banker La Costa fue fundada originalmente en 1986 y fue la primera de más de 75 oficinas de Coldwell Banker en México. Aún cuando somos manejados localmente, Coldwell Banker La Costa forma parte del nombre más reconocido en el sector inmobiliario: Coldwell Banker Real Estate Corporation.

El Acuerdo de Compra

A pesar de que los acuerdos de compra utilizados por la mayoría de las agencias inmobiliarias en Puerto Vallarta se han estandarizado bastante a lo largo de los años, siguen siendo documentos personalizados preparados en formato de doble columna (inglés y español), con unas 12 páginas. El contrato de compra cubre todo lo que normalmente se espera que esté en un acuerdo inmobiliario bien escrito: las partes, el precio, las condiciones de depósito y pago, la debida diligencia, las cláusulas clásicas, las disposiciones por incumplimiento, la fecha de cierre y el bloque de firmas.

A menudo se hace la pregunta: ¿Qué precio se debe ofrecer en relación con el precio de venta? La respuesta es que varía – dependiendo del estado actual del mercado y el precio actual de la propiedad. Tu agente debe ser capaz de guiarte usando datos actuales de las tendencias del mercado inmobiliario en México para que tu oferta sea tomada en serio y no ofrezcas de más. La oficina local de AMPI es dueña y administradora de un sistema FLEXMLS el cual es capaz de generar una serie de informes estadísticos a los cuales tu agente tiene acceso y podrá compartir contigo.

El Depósito

Una vez que la oferta ha sido aceptada, se convierte en un ‘acuerdo bilateral vinculante’ y normalmente hay un período de 1 a 4 días dentro del cual el comprador tiene que hacer el depósito de garantía. Antes de que eso pueda suceder, un Acuerdo de Fideicomiso debe ser completado y firmado por el comprador, el vendedor y el agente de fideicomiso. El monto de depósito generalmente recomendado para el mercado inmobiliario mexicano es del 10% del precio final de compra acordado. Aunque este porcentaje es más de lo que normalmente se requiere en la mayoría de los mercados de bienes raíces de América del Norte, se alinea con la costumbre en México de que una gran cantidad del precio total debe pagarse a la firma del contrato. Por lo general, el depósito será reembolsable hasta el momento en que se hayan satisfecho todos los elementos de diligencia debida, generalmente de 10 a 20 días o más, después de los cuales el depósito se convierte en no reembolsable.

La Garantía

El depósito de garantía es administrado por un tercero independiente y / o compañía de títulos. El fideicomiso protege a todas las partes en la transacción y evita la situación en la que una parte interesada, agente u otra entidad, esté encargada de administrar el depósito. Por razones bastante obvias, esto es fundamental para cualquier acuerdo de bienes raíces correctamente efectuado en México o en cualquier otro lugar del mundo. Estos depósitos pueden devengar intereses a opción de las partes. En caso de incumplimiento o desacuerdo, la redacción del contrato será precedente; En su defecto o en la incapacidad de las partes para negociar la disposición del depósito entre ellos, el asunto se convertirá en el objeto de una demanda – algo que ocurre sólo en los casos más remotos. Hay un costo para el depósito de garantía que varía con cada compañía de depósitos de garantía en México. Generalmente, el costo del fideicomiso puede variar desde $450 USD a $800 USD dependiendo de la compañía. Coldwell Banker La Costa es de la opinión de que estos costos deben dividirse entre el comprador y el vendedor, ya que ambos se benefician por igual del depósito de garantía; Sin embargo, estos costos se consideran a menudo ser la responsabilidad del comprador.

La Debida Diligencia

El acuerdo de compra de bienes raíces a menudo puede requerir algunos puntos de auditoría de compra – desde artículos clásicos tales como copia de la escritura y copias de los recibos de impuestos y cargos de asociación de propietarios, hasta una inspección de ingeniería completa. En el acuerdo, todos los elementos de la auditoría de compra deben tener un calendario programado y estipular los métodos de reparación o las disposiciones para la cancelación en el caso de descubrimientos catastróficos. Una vez que los puntos de la auditoría de compra de las propiedades inmobiliarias se han firmado, el acuerdo entonces se vuelve incondicionalmente obligatorio para ambas partes y el proceso de cierre puede comenzar.

Los Costos de Cierre

En este punto, el agente proporcionará a los compradores, quienes serán responsables del 100% de los costos de cierre, con un estimado del costo de cierre. Se trata de una estimación porque el tipo de cambio fluctúa en México y puede tener un efecto no sólo sobre los honorarios y gastos sino, sobre todo, sobre el valor de la propiedad que a menudo se vende en dólares estadounidenses pero siempre se registra en Pesos Mexicanos.

Se pedirá al comprador que haga un pago por aproximadamente la mitad de los costos estimados al notario para cubrir los primeros gastos, y el saldo generalmente se paga por cheque personal al notario al cierre, o puede ser depositado en un fideicomiso y transferido directamente a la cuenta del notario al cierre.

Los Costos de Cierre en México consisten en varios honorarios y gastos que generalmente suman entre 4% y 6% del precio real de compra (más alto si hay una hipoteca involucrada). Estos costos son siempre responsabilidad del comprador. (El vendedor asumirá el costo de las comisiones de bienes raíces y sus impuestos sobre ganancias de capital, según corresponda). Estos Costos de Cierre son generalmente los siguientes: (estos precios – en USD – deben ser usados como una referencia solamente y son aproximados, que variarán según el monto de la transacción y el tipo de cambio en ese momento).

• Impuesto de transferencia – 2% Impuesto Estatal.
• Permiso de Fideicomiso – $1,000 Comisión Nacional de Inversiones Extranjeras en CDMX.
• Registro de Inversiones Extranjeras – $700 Comisión Nacional de Inversiones Extranjeras en CDMX.
• Comisión de Aceptación del Banco Fiduciario – $500 Dondequiera que la División de Fideicomisos del Banco Fiduciario esté ubicada en México.
• Comisión del primer año del fideicomiso del banco del fideicomiso – $550 Dondequiera que la División de Fideicomisos del Banco Fiduciario esté ubicada en México.
• Valuación de impuesto a futuro – La valuación para la evaluación fiscal futura en México varía con el tamaño de la propiedad con tasador certificado localmente.
• Certificado de Incumplimiento – El Certificado de Incumplimiento de la Oficina de Registro Público de Propiedad en Jalisco o Nayarit es de aproximadamente $15.
• Aviso Preventivo – El aviso preventivo de la Oficina de Registro Público de Propiedad tiene un costo aproximado de $30 (por 2).
• Costos de registro en la Oficina de Registro Público de Propiedad – Estos costos varían entre .5 % y 1.0 % en Jalisco y Nayarit.
• Honorarios del Notario – Los honorarios del Notario en México varían de .5 % al 1.0 % dependiendo del monto de la transacción.

El Cierre

Hay un dicho en México que dice que después de Dios, los notarios son las personas más importantes en el país – ¡y hay algunos que debatirían eso! Los notarios deben pasar el equivalente mexicano del examen de abogacía en EUA, que luego están obligados a tomar dos años de estudio extenso, luego deben estudiar extensivamente por dos años mientras hacen sus prácticas en una oficina notarial, después son objeto de un programa de evaluación de tres días y finalmente deben ser asignados por el estado a una oficina específica en una ciudad donde solo hay un número determinado de oficinas notariales. Estos difiere mucho del notario en EUA o Canadá. Los notarios en México son las únicas entidades reconocidas por el Registro Mercantil y Tributario y la autoridad tributaria y están facultadas para cobrar impuestos para los 3 niveles de gobierno.

En el momento fijado, el comprador, el vendedor y sus respectivos agentes se reunirán para “cerrar” – o como se conoce en México, “formalizar” la transacción inmobiliaria en la oficina del notario. Uno puede tener una idea básica de la documentación requerida y las diversas entidades que se necesitan para generar estos documentos.

Durante los últimos 8 a 10 años, se han abierto las oficinas paralegales de coordinadores de cierre que suelen ser propiedad y operadas por ex empleados de las oficinas notariales. Algunas de las agencias inmobiliarias más grandes de Puerto Vallarta (como Coldwell Banker La Costa) también tienen sus propios coordinadores internos de cierre. Los coordinadores de cierre tienen la habilidad necesaria para preparar toda la documentación requerida y son totalmente bilingües (lo que la mayoría de los empleados de las oficinas del notario no son). Realizan una gran parte del trabajo necesario para el cierre en nombre de las oficinas notariales, y también son capaces de explicar información importante y ayudar al comprador y vendedor de bienes raíces, junto con sus agentes de bienes raíces, para un cierre ordenado. Además, revisan el borrador de escritura de fideicomiso para su aprobación por los bancos fiduciarios. En el cierre, el coordinador de cierre también estará en la oficina del notario y normalmente revisará y traducirá las más de 40 páginas de la escritura de fideicomiso con el comprador y el vendedor, contestando cualquier pregunta, si así lo solicitan. Una vez que los nombres han sido verificados como correctos en el documento, se han verificado las identificaciones oficiales y se han recaudado todos los impuestos (del comprador y del vendedor), el notario aparecerá personalmente para observar la ejecución de la escritura, Y se excusará de la habitación mientras se entregan las llaves y se expresan las debidas felicitaciones.

Una vez que el notario haya sellado la escritura del fideicomiso, se enviará inmediatamente junto con copias del certificado de no gravamen y el aviso preventivo a la compañía de depósito de garantía a nombre de la oficina del notario. La compañía de depósito de garantía habrá recibido previamente una carta de desembolsos firmada por el vendedor y el comprador indicando exactamente a quién y cuánto debe transferirse de acuerdo con la información detallada establecida en la carta de desembolsos. Una vez recibida, la compañía de depósitos de garantía ejecutará la transferencia y los fondos usualmente se reciben por transferencia bancaria ese mismo día.

Aún cuando la escritura de fideicomiso no será presentada a la Oficina de Registro Público de Propiedad por el notario, todos están protegidos de la posibilidad de cualquier cambio por terceras personas gracias al certificado de no gravamen y el aviso preventivo, los cuales son emitidos por la Oficina de Registro Público de Propiedad al mismo tiempo. El aviso preventivo emitido por el registrador congela el título por un período de 45 días y se obtiene al mismo tiempo que el certificado de no gravamen mostrando que la propiedad está libre y se renueva generalmente en algún momento durante los 45 días iniciales por otro período de 45 días dando a todos tiempo suficiente para cerrar el trato y presentar la escritura de fideicomiso para su registro. El registro en sí llevará entre 30 y 90 días y usualmente es el agente quien notifica al comprador de la fecha en la que puede recogerlo en la notaría.

¿Qué es lo que compré?

Ahora eres el orgulloso propietario de los derechos de beneficiario de un fideicomiso, cuyo objeto es la propiedad. Piensa en un vaso de agua – el cristal representa el fideicomiso y el agua es la propiedad. Tienes control completo del cristal. Lo mismo sucede con un fideicomiso: lo controlas completamente. Puedes vender la propiedad, alquilarla, regalarla o prestarla, siempre que lo que estés haciendo con ella sea legal. También estarás obligado a mantenerlo y pagar impuestos sobre la propiedad. Los impuestos a la propiedad son del 0,08 % del valor tasado – que fue establecido al comprar el inmueble mediante la tasación de impuestos que se registró en la oficina de tasación (el ‘Catastro’). Las tasas de impuestos a la propiedad en México son extremadamente bajas, ya que no representan una fuente importante de ingresos gubernamentales y deben mantenerse en el mínimo común denominador.

El fideicomiso tiene una vida útil de 50 años. A diferencia de un contrato de arrendamiento, al final del período de 50 años, será renovable por una cuota de aproximadamente $1,000 USD. A partir de entonces, es renovable de la misma manera, por períodos posteriores de 50 años a perpetuidad.

El banco actúa como fiduciario – la mayoría de los bancos en México tienen departamentos para administrar fideicomisos. Cobran un honorario anual de fideicomiso de cerca de $550 USD, esto varía levemente de banco a banco. Los fideicomisos en los bancos son “activos fuera de balance” en que en el caso de un cierre o disolución de un banco (nunca ha habido una quiebra bancaria en México), los fideicomisos no se consideran activos del banco y serían asignados a otro banco bajo los auspicios del Banco de México.

Cuando vendas los bienes raíces, estarás sujeto al impuesto sobre las ganancias de capital basado en los costos – en pesos – en su título, que fue o debería haber sido, el precio real de compra al tipo de cambio de ese día – y precio de venta. El impuesto sobre las ganancias de capital en la actualidad es de 36% de la ganancia y está sujeto a ciertas deducciones, una de las cuales es la comisión de bienes raíces. Si tienes una visa de residente (Temporal o Permanente), un número de RFC y has vivido en la propiedad como tu residencia principal deberías estar exento del impuesto sobre ganancias de capital; de lo contrario estarás sujeto a este impuesto.

Documentos Importantes

Como se mencionó anteriormente, tu escritura de registro estará disponible para su recogida en la oficina del Notario aproximadamente 90 días después del cierre. Además de la escritura también necesitas recibir los siguientes documentos importantes por parte del Notario:

1. 1. El Boleto de Registro – Del Registrador que confirma que la escritura fue registrada en una fecha específica en un momento específico.
2. Una factura en formato digital xml (por correo electrónico o entregada en una memoria USB) que muestre la cantidad real en pesos mexicanos del precio de compra registrado.
3. Una factura también en formato xml que muestra el desglose detallado de sus costos de cierre.

Los artículos #2 y #3 son particularmente importantes porque son los únicos documentos que serán aceptados para evidenciar su base de costos para deducciones de futuros impuestos sobre ganancias de capital (36%) devengados de la venta. El no poder presentar estas facturas digitales significará que el Notario que formaliza la venta de la propiedad será solamente capaz de deducir el 10% del precio de venta.

Si tienes alguna pregunta o duda, ponte en contacto con tu agente de Coldwell Banker La Costa, quien te guiará a través de cualquier parte del proceso anterior con facilidad y te dará respuestas rápidas y concisas.